Arrêté d'insalubrité : ce que vous devez faire, et dans quel ordre

Ce qui a changé au 1er janvier 2021

L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a fusionné les polices administratives de l'habitat indigne, jusque-là éclatées entre le Code de la santé publique et le Code de la construction et de l'habitation. Depuis le 1er janvier 2021, l'ensemble relève des articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Concrètement, les anciens arrêtés d'insalubrité pris au titre du Code de la santé publique et les anciens arrêtés de péril ne forment plus qu'une seule procédure, dite de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. C'est utile à savoir : beaucoup de pages en ligne, y compris récentes, citent encore les anciens articles, aujourd'hui abrogés.

La définition de l'insalubrité, elle, reste dans le Code de la santé publique, aux articles L.1331-22 à L.1331-24. Un décret du 29 juillet 2023 en a précisé les critères pour les locaux d'habitation.

Lire l'arrêté : trois informations décisives

La première est la liste des mesures prescrites. Elle est limitative : ce qui n'y figure pas n'est pas exigé par l'arrêté, même si un agent l'a évoqué oralement lors de la visite. La seconde est le délai d'exécution, fixé par l'autorité au titre de l'article L.511-11. La troisième est la présence, ou non, d'une interdiction d'habiter, temporaire ou définitive.

Ces trois points déterminent tout le reste : ce que vous devez faire, quand, et ce que vous devez aux occupants pendant ce temps.

Ce qui arrive si le délai n'est pas tenu

L'article L.511-15 prévoit une astreinte administrative, plafonnée à 1 000 euros par jour de retard, liquidée périodiquement jusqu'à l'exécution des mesures. Elle court même si les travaux ont commencé, tant qu'ils ne sont pas achevés.

L'autorité peut par ailleurs faire exécuter les mesures d'office, aux frais du propriétaire. Le coût final est alors très rarement inférieur à celui d'une exécution volontaire.

C'est pourquoi la seule chose à faire à la lecture du courrier est de dater le délai et de remonter le calendrier à l'envers : visite technique, devis, planification, exécution, justificatifs. Sur un logement très encombré, le débarras conditionne tout le reste, y compris le simple accès des artisans aux murs et aux réseaux.

Occupants : hébergement et relogement

Quand l'arrêté prononce une interdiction temporaire d'habiter, le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants. Quand l'interdiction est définitive, il leur doit un relogement, au titre de l'article L.521-1. Le loyer cesse d'être dû à compter de la notification de l'arrêté et jusqu'à la mainlevée.

Cette obligation est souvent découverte trop tard. Elle pèse sur le budget de l'opération autant que les travaux eux-mêmes, et elle explique qu'un dossier traité vite coûte presque toujours moins cher qu'un dossier traité bien plus tard.

Ce que nous fournissons dans ce cadre

Un chantier lié à un arrêté n'est pas un chantier ordinaire : il doit laisser une trace. Nous remettons un rapport d'intervention daté, les justificatifs d'évacuation par filière, et des photographies avant et après quand vous en avez besoin pour la mainlevée.

Signalez l'échéance dès le premier appel. Nous décalons un chantier quand c'est possible, et nous préférons vous dire tout de suite que nous ne tiendrons pas le délai plutôt que de vous laisser le découvrir à la fin.