Bailleur face à un logement dégradé : ce que vous pouvez faire, et ce que vous ne pouvez pas

La limite qu'aucune urgence ne déplace

Le logement loué est le domicile du locataire pendant toute la durée du bail. Le propriétaire n'y entre pas sans accord, ne change pas la serrure, ne fait pas évacuer les biens, et ne fait pas expulser autrement que par la voie judiciaire suivie d'un concours de la force publique.

Cette règle vaut même quand l'état du logement est objectivement alarmant, et même quand le locataire ne répond plus. Les tentatives de contournement se retournent systématiquement contre le bailleur, et transforment un dossier gagnable en dossier perdu.

Nous appliquons la même règle : nous n'intervenons dans un logement occupé qu'à la demande de l'occupant, ou après libération constatée. Un donneur d'ordre qui nous demande de vider sans cet accord se voit opposer un refus, quel que soit le montant en jeu.

Constituer le dossier

La première pièce utile est un constat établi par un commissaire de justice. Il date les faits et les décrit de façon opposable, ce qu'aucune photographie prise par le propriétaire ne fait avec la même force.

Viennent ensuite les courriers, envoyés en recommandé avec accusé de réception, et les échanges avec l'assurance. Enfin, si le logement est en copropriété, les signalements du syndic ou du gardien, qui documentent l'impact sur l'immeuble.

Un dossier constitué au fil de l'eau vaut infiniment mieux qu'un dossier reconstitué après coup. La plupart des bailleurs commencent à archiver trop tard.

La voie qui débloque le plus souvent

Contrairement à ce que l'on croit, ce n'est pas la voie contentieuse. C'est le signalement au service communal d'hygiène et de santé, ou à défaut à la mairie, quand l'état du logement présente un danger pour la santé ou la sécurité.

Le service constate, met en demeure, et un arrêté de traitement de l'insalubrité peut être pris au titre des articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'intervention se déroule alors dans un cadre défini, avec un délai et une autorité qui l'assume.

Attention toutefois : quand l'arrêté comporte une interdiction d'habiter, c'est le propriétaire qui doit l'hébergement ou le relogement des occupants, au titre de l'article L.521-1, et le loyer cesse d'être dû. Le signalement n'est pas un levier gratuit, et il faut en mesurer les conséquences avant de l'actionner.

Une fois le logement libéré

Le débarras devient alors possible et, sur un logement très dégradé, il conditionne tout le reste : on ne peut ni constater l'état des murs et des sols, ni chiffrer une remise en état, ni faire intervenir un artisan tant que le volume est là.

L'ordre habituel est : débarras, nettoyage extrême, désinfection si l'état l'impose, puis remise en état. Chaque poste est chiffré séparément, et vous décidez de ce que vous engagez. Nous fournissons un rapport d'intervention daté et les justificatifs d'évacuation, utiles pour l'assurance comme pour un éventuel recours contre le locataire.